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营业人买卖预售屋属「权利移转」,应按让与价格全额开立应税发票报缴营业税4
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建和联合会计师事务所 105 台北市松山区复兴北路33-1号10楼
个人以适用房地合一税制之土地(下称新制土地) 与营利事业合建房屋分售,如出售房地系同一份契约,个人申报出售土地之房地合一税时,未提示因取得、改良及移转而支付之费用证明文件者,得按成交金额3%计算费用,金额上限应以土地交易价格占房地交易总价之比率摊计。财政部高雄国税局说明,依所得税法第14条之6后段规定,个人交易适用房地合一税制之房地,未提示因取得、改良及移转而支付之费用者,稽徵机关得按成交价额3%计算其费用,并以新台币 (下同) 30万元为限。该金额系参考不动产服务业仲介买卖每「件」收取佣金收入平均数订定,故个人以新制土地与营利事业合建房屋分售,惟订定同一份契约出售房地,计算交易损益时,未提示因取得、改良及移转而支付之费用证明文件者,同一份契约之各出卖人(即个人与营利事业)摊计费用合计上限为30万元。该局举例说明,甲君以新制土地与A建设公司订定合建分售契约,约定土地与房屋价金比率分别为45%及55% ; 嗣后,甲君及A建设公司就交易之房地共同与买方订定同一份买卖契约,出售房地总价为12,000,000元(即土地总价5,400,000元、房屋总价6,600,000元),倘甲君申报出售土地之房地合一税时,未提示因取得、改良及移转而支付之费用证明文件,其可减除是项费用之金额为135,000元(上限300,000元 × 土地总价5,400,000元/成交总价12,000,000元),非直接以土地成交总价5,400,000元× 3% 计算移转费用。 https://www.focpa.url.tw/hot_516532.html 个人以新制土地与营利事业合建房屋分售,於申报房地合一税时,应注意得减除移转费用上限规定! 2025-06-05 2026-06-05
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财政部台北国税局表示,营业人买卖预售屋时,因双方交易标的是房地登记权利,属加值型及非加值型营业税法(下称营业税法)第3条规定之销售劳务,应依同法第32条规定,按让与价格全额开立应税发票与买受人

该局说明,营业人向建设公司购买预售屋,在未缴清价款及未取得预售屋产权前,将购买预售屋之权利义务让与他人承受时,依财政部81年9月2日台财税第810824931号函释规定,应依让与价格全额开立统一发票与买受人。营业人在未取得房地所有权登记前即转售予他人,其交易标的系请求移转房地登记之「权利」,并非「销售不动产」,转让时无论契约中有无约定房屋及土地价格比例,都须按转让之价格全额开立应税统一发票与买受人,且无出售土地免徵营业税的适用。

该局举例说明,甲公司109年7月向建设公司购入一笔预售屋2,000万元,与建设公司签订预售屋买卖契约书,该契约书登载房屋及土地价格各为1,000万元,已缴纳头期款100万元。惟甲公司因财务困难,无力缴纳后续价款,於同年12月将该购买预售屋之权利,以总价合计2,200万元让与乙君承受,甲公司应依让与之价格2,200万元全额开立应税统一发票与乙君,并同109年11-12月期申报营业税销售额与税额。

该局呼吁,营业人转售预售屋时,无论有无约定土地或房屋价格,均应全额开立应税统一发票。如发现漏未开立发票情形者,请依税捐稽徵法第48条之1规定,向辖区稽徵机关补申报、加计利息并缴纳所漏税额,以免日后遭查获补税并处以罚锾。