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营业人买卖预售屋属「权利移转」,应按让与价格全额开立应税发票报缴营业税4
建和联合会计师事务所 105 台北市松山区复兴北路33-1号10楼
财政部中区国税局表示,财政部为强化抑制短期炒房并健全房市之政策目的,推动修正所得税法,修正后之房地合一税2.0已於今(110)年7月1日上路,相较於房地合一税1.0有几项修正重点,个人申报房地交易所得税时应予注意。 中区国税局说明,房地合一税2.0关於个人交易105年1月1日以后取得房地之修正重点包含: 延长个人短期交易房地适用高税率之持有期间,修法前个人交易持有期间1年以内之房地适用45%税率,交易持有超过1年未逾2年之房地适用35%税率,而修法后个人交易持有期间在2年以内之房地适用45%税率,交易持有超过2年未逾5年之房地适用35%税率。 可减除之土地涨价总数额,以交易当年度公告土地现值减除前次移转现值所计算之土地涨价总数额为限,超过上限部分不得减除,但超限部分计算缴纳之土地增值税可列费用。 交易预售屋及其坐落基地、持股过半数之营利事业股份或出资额(该营利事业非属上市、上柜及兴柜公司,其股份或出资额价值50%以上系由我国境内房地构成),纳入房地合一税之课税范围。 个人未提示相关费用证明文件适用推计费用率由5%调降为3%,并增订上限金额为30万元。 该局特别提醒纳税义务人,个人自今年7月1日起交易105年1月1日以后取得之房地,适用房地合一税2.0课徵所得税,应於房屋、土地所有权移转登记日之次日起,或预售屋及其坐落基地、视为房地交易之股份或出资额交易日之次日起算30日内,无论有无应纳税额,均应填具「个人房屋土地交易所得税申报书」,并检附契约书影本及其他有关文件办理申报,以免因未依规定期限办理申报而受罚。 http://www.focpa.url.tw/hot_404949.html 房地合一税2.0已於110年7月1日上路,个人申报房地交易所得税时应注意修法前后差异 2021-10-15 2022-10-15
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财政部台北国税局表示,营业人买卖预售屋时,因双方交易标的是房地登记权利,属加值型及非加值型营业税法(下称营业税法)第3条规定之销售劳务,应依同法第32条规定,按让与价格全额开立应税发票与买受人

该局说明,营业人向建设公司购买预售屋,在未缴清价款及未取得预售屋产权前,将购买预售屋之权利义务让与他人承受时,依财政部81年9月2日台财税第810824931号函释规定,应依让与价格全额开立统一发票与买受人。营业人在未取得房地所有权登记前即转售予他人,其交易标的系请求移转房地登记之「权利」,并非「销售不动产」,转让时无论契约中有无约定房屋及土地价格比例,都须按转让之价格全额开立应税统一发票与买受人,且无出售土地免徵营业税的适用。

该局举例说明,甲公司109年7月向建设公司购入一笔预售屋2,000万元,与建设公司签订预售屋买卖契约书,该契约书登载房屋及土地价格各为1,000万元,已缴纳头期款100万元。惟甲公司因财务困难,无力缴纳后续价款,於同年12月将该购买预售屋之权利,以总价合计2,200万元让与乙君承受,甲公司应依让与之价格2,200万元全额开立应税统一发票与乙君,并同109年11-12月期申报营业税销售额与税额。

该局呼吁,营业人转售预售屋时,无论有无约定土地或房屋价格,均应全额开立应税统一发票。如发现漏未开立发票情形者,请依税捐稽徵法第48条之1规定,向辖区稽徵机关补申报、加计利息并缴纳所漏税额,以免日后遭查获补税并处以罚锾。