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营利事业欲将实质投资列为未分配盈余减除项目之申报规定4
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建和联合会计师事务所 105 台北市松山区复兴北路33-1号10楼
个人以适用房地合一税制之土地(下称新制土地) 与营利事业合建房屋分售,如出售房地系同一份契约,个人申报出售土地之房地合一税时,未提示因取得、改良及移转而支付之费用证明文件者,得按成交金额3%计算费用,金额上限应以土地交易价格占房地交易总价之比率摊计。财政部高雄国税局说明,依所得税法第14条之6后段规定,个人交易适用房地合一税制之房地,未提示因取得、改良及移转而支付之费用者,稽徵机关得按成交价额3%计算其费用,并以新台币 (下同) 30万元为限。该金额系参考不动产服务业仲介买卖每「件」收取佣金收入平均数订定,故个人以新制土地与营利事业合建房屋分售,惟订定同一份契约出售房地,计算交易损益时,未提示因取得、改良及移转而支付之费用证明文件者,同一份契约之各出卖人(即个人与营利事业)摊计费用合计上限为30万元。该局举例说明,甲君以新制土地与A建设公司订定合建分售契约,约定土地与房屋价金比率分别为45%及55% ; 嗣后,甲君及A建设公司就交易之房地共同与买方订定同一份买卖契约,出售房地总价为12,000,000元(即土地总价5,400,000元、房屋总价6,600,000元),倘甲君申报出售土地之房地合一税时,未提示因取得、改良及移转而支付之费用证明文件,其可减除是项费用之金额为135,000元(上限300,000元 × 土地总价5,400,000元/成交总价12,000,000元),非直接以土地成交总价5,400,000元× 3% 计算移转费用。 https://www.focpa.url.tw/hot_516532.html 个人以新制土地与营利事业合建房屋分售,於申报房地合一税时,应注意得减除移转费用上限规定! 2025-06-05 2026-06-05
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财政部台北国税局表示,为促进营利事业以盈余进行实质投资,依据产业创新条例第23条之3规定,公司或有限合伙事业自办理107年度未分配盈余加徵营利事业所得税申报起,因经营本业或附属业务所需,於当年度盈余发生年度之次年起3年内,以该盈余兴建或购置供自行生产或营业用之建筑物、软硬体设备或技术,实际支出金额之合计数达新台币(下同)100万元,该投资金额得列为当年度未分配盈余之减除项目。

  该局举例说明,甲公司107、108及109年度未分配盈余分别为150万元、170万元及180万元。为增加产能,甲公司於110年8月1日支付定金50万元订购机器设备1台,并於110年10月31日交货并支付尾款450万元,因该设备投资金额500万元之实际支付日系於110年度,107、108及109年度之盈余如於110年度进行实质投资,皆符合盈余发生年度之次年起3年内之规定,故该购置之机器设备支出金额可於107、108及109年度未分配盈余中减除,甲公司应於完成投资之日(即110年10月31日)起1年内,填具更正后107及108年度之未分配盈余申报书,分别将150万元及170万元列为计算107及108年度未分配盈余减除项目,及申请退还溢缴税款;至甲公司以109年度未分配盈余180万元购置机器设备部分,应於办理109年度未分配盈余申报时,直接列为计算未分配盈余减除项目。同时,各该年度皆应填写「适用产业创新条例第23条之3未分配盈余实质投资明细表」(即营利事业所得税结算申报书租税减免附册第A30页,填表范例详如附表),及检附相关证明文件,供所在地税捐稽徵机关审查。

  该局提醒,营利事业实质投资之建筑物、软硬体设备或技术,如系以多年度之未分配盈余购置者,於办理未分配盈余申报或更正申报时,除应正确填写各年度未分配盈余申报书减除金额外,尚须填写「适用产业创新条例第23条之3未分配盈余实质投资明细表」,以免影响适用租税优惠之权益。